摘要：2007年10月1日，中国《物权法》开始生效。至此，不动产权利人及不动产交易秩序的稳定能否得到有效的保护?本文试通过以下案例进行分析。关键字：合同有效，不动产物权效力确定，不动产交易基础合同法律关系的效力判断，不动产登记制度的改革。

　　原创作者：梁敏 律师

　　单位：广东星辰律师事务所

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　　执业范围：税法、M&A公司并购、商业秘密保护法，不正当竞争法等解决方案。

　　关于不动产产权及其交易秩序稳定如何得到有效法律保护的思考(一)

　　一、 案情简介：

　　本案各当事人：

　　原告：P(香港人);

　　被告：S(香港人);

　　第三人：C;

　　各当事人之间的关系：S与C是夫妻，P是S的姐夫。

　　原告是本案讼争房产的前手业主，S夫妇于1995年应原告邀请协助其管理在内地投资的企业，被原告作为企业管理人员安排住在讼争房产内;2001年2月，原告签发《委托书》(经过公证)，明确授权S出卖该房产、代为收取房款，《委托书》还明确承诺：受托人S在其代理权限及代理期限内签署的一切有关文件，P均承认其法律效力;委托书的有效期为一年。同年4月，S以P的名义与C签订《房地产买卖合同书》以人民币壹佰万元的价格将涉案房屋转让给C，随后C将涉案房产过户至自己名下。

　　2007年12月，P以S将涉案房产转让给自己配偶是“名为买卖、实为赠予”、超越代理权为由，提起本案诉讼，主要请求有两项：

　　⒈请求确认涉案房产仍然归原告所有;

　　⒉请求判令被告及第三人配合将涉案房屋回转登记给原告。

　　二、 本案双方争议焦点及一审审理过程、结果：

　　1、 原告起诉提交的主要证据：①国土局的涉案房产权属登记簿，②《委托书》，③《房地产买卖合同》(经公证)，依照录音刻制的光盘(原告自述该光盘在香港形成，由原告自境外携带入境提交;其内容分别记载了2007年5月至6月间P与S在香港的一次当面交谈、P的配偶大S与C的一次电话交谈等内容;)。

　　2、 原告起诉理由要点：

　　① 被告将涉案房屋卖给自己配偶是自己代理，事后也未经原告追认，行为违反《民法通则》第六十六条的规定;

　　② 原告没有收到过被告方支付的壹佰万元价款，被告方也无法举证原告曾收到过房款，因此，被告方的代理行为是“明为买卖，实为赠予”，超越了代理权。

　　3、 被告答辩要点：

　　① 原告签发并经公证的《委托书》在授权S出卖房屋时，并没有限定受让人的身份范围，S以P的名义将涉案房产卖给自己的配偶没有超越代理权;

　　② 原告既然承认《委托书》合法有效，在委托书的有效期(一年)内既没有撤销该授权，也没有提起房屋权属之争，事隔近七年提起返还房产之诉，已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权;

　　③ 被告方早在1997年就已经向原告支付了壹佰万元房屋价款，原告2001年签发委托书的真实意思是完善该房产法定手续并将过户登记事务交由买受人自己办理，被告依照委托书授权范围进行代理，没有超越代理权;涉案房屋依照《物权法》的规定进行的过户登记合法有效，产权应属于房屋登记簿记载的第三人。

　　注：被告没有就已支付房款的事实提出直接书面证据证明。

　　4、 一审法院认为：

　　①原告于2001年签发给被告并经公证的《委托书》合法有效;

　　②因被告及第三人不能举证证明其向原告支付过壹佰万元价款，应承担举证不能的后果，即S代理原告与第三人C签订的房屋买卖合同是“名为买卖，实为赠予”;被告的代理行为超越了代理权。

　　③被告及第三人是夫妻关系，在审理期间没有提交夫妻财产约定婚姻存续期间各自所有的证据，因此，根据其婚后一方获得的财产，按婚姻法的规定属于共同共有，即被告S的代理行为属于自己代理，其无偿取得涉案房屋产权侵犯了原告的合法权益，S的代理行为属于《民法通则》第五十八条规定的无效的情形;被告代理原告与C签订的《房地产买卖合同》属于《合同法》第五十二条规定的无效情形，C基于该合同取得的财产应予返还，判决原告胜诉。

　　5、 二审法院认为：

　　①维持一审法院对《委托书》的合法有效的认定;

　　②《委托书》并没有禁止房屋S将房屋卖给特定身份的人;原告P并没有举证S的代理行为有损害原告或第三人利益、违反法律或社会公共利益、以合法的形式掩盖非法的目的等民事行为无效的情形，因此，S的代理行为合法有效;

　　③涉案房屋登记在C名下，C对该房屋合法享有所有权;即使C没有支付房款给原告，也只能说明原告对C享有债权而已，不影响C对涉案房屋合法享有的物权;

　　④关于C是否实际支付房款、S是否向原告转交房款等不属于本案的审理范围;原告可另寻法律途径解决。判决驳回原告的诉讼请求。

　　三、 对本案涉及的主要法律问题的思考：

　　1、 关于诉讼时效：学界通说及司法实践认为，确认之诉不适用诉讼时效，原告不应因被告的诉讼时效抗辩而丧失胜诉权。只有基于请求权的债之诉才适用。笔者观点：虽然本案原告提出的是确认之诉，一审也按此案由受理并作出判决;但原告请求被告及第三人配合将涉案房产回转登记至其名下，显然属于请求返还原物的债之诉，应当适用两年的诉讼时效。原告签发的《委托书》，其内容被确认为合法有效的情形下，完全可以推定委托书规定的代理期限的终结之日应为原告知道或应当知道房屋产权发生转移、其“合法权益”遭受侵害的诉讼时效起算时点。原告事隔近七年提起诉讼，其要求返还房屋的诉求因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

　　2、 关于物权确认应优先适用何种法律的问题：

　　笔者观点：《物权法》生效前，应适用《民法通则》中有关物权的规定，即物权在财产交付时发生转移，对动产而言，物的占有发生转移即视为交付;对于不动产而言，权属登记发生变更即应视为交付。《物权法》生效后，显然确认物之权属之诉，应优先适用《物权法》的有关规定。

　　德国著名民事诉讼法学家，罗森贝克在其著名的《民事诉讼证明责任》一书中，曾提出一个论断，所有实体法都蕴含纠纷解决程序的举证责任分配。一审法院受理本案的房屋权属确认纠纷、明确案件审理标的后，理应优先适用《物权法》的规定审查原告是否主张了有权追回原物的合法理由、本案是否存在第三人非法取得涉案房屋所有权的事实且该事实足以被原告提供的证据证明;但一审法院却从《婚姻法》的夫妻财产所有制入手，在原告没有提出明确主张的情形下，刻意为支持原告诉求寻找依据的审判思路，显然不能用“对法律理解不同造成案件被改判”来合理解释了。

　　3、 关于“自己代理”的效力问题：

　　笔者观点：《民法通则》第六十三条第一款规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为;第三款规定，依照法律规定或双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。我国包括《民法通则》、《合同法》在内的现行民事法律中，有关委托代理行为或委托代理合同合同的规定中均无禁止“自己”代理的规定;虽然，代理人以自己为相对人实施民事法律行为客观上会尽量以代理人自身为计算，但是，代理人在“自己代理”中为自己计算并非必然损害本人的利益，例如：本人急于将财产变现，在与本人无禁止性约定的条件下代理人以该财产的当期市场市场价格购买并支付现金给本人，该行为显然会造成本人、代理人双赢的局面，因此，法律不应也不会禁止此类的代理行为。

　　四、 改革现行不动产的转移登记程序制度的必要性

　　在深圳地区，二手房屋买卖特别是熟人、亲属之间的买卖，通常的程序是，买卖双方签订合同(该合同通常为从国土局购买的“标准”统一格式的合同)，然后出售方公证授权买方自己办理房屋过户登记手续，国土局形式上审查《买卖合同》和《授权委托书》内容合法性后，据此受理进行产权变更登记。这种方法沿用多年，具有交易成本低、方便、快捷的特点。

　　但是，笔者认为：随着社会经济的发展，上述简便、低成本的房屋转移登记程序制度已经不能适应社会经济活动目的多样性的现实，反而经常会引发类似本案的纠纷。笔者认为究其深层次的原因在于，现在房屋转移登记的目的不再停留在以前的让渡产权的简单目的，据观察除依据买卖、赠予办理过户登记，出售方、赠予方将房屋产权让渡给买受方、受赠方的目的外，其他常见的目的还包括：信托过户、偿债过户、担保过户等，前述目的还可细分。房产过户登记部门目前只能将多样化的目的归结为两个常见目的(买卖、赠予)进行简单处理。非买卖、赠予目的的过户登记完成后，前后手当事人之间的合同因主客观条件发生变化需要对房屋进行回转登记或其它处置时，因事先缺乏相应的安排、当事人又不能达成一致等经常就成为纠纷的起因。

　　房屋产权转移登记的“买卖合同”(“赠予合同”)+公证的转让人签发的“授权委托书”即可办理过户的简单登记处理方式还会为非法侵占不动产所有权、买卖双方签订阴阳合同逃避国家税费等不法分子的非法活动提供可乘之机。

　　笔者亲历的纠纷案件除本案外，还包括因解除婚姻关系析产所得不动产被非法侵占的纠纷;此类案件处理过程非常复杂，给社会增加了许多不必要的处理成本，最终的处理结果往往还得不到各方当事人的信服。

　　鉴于上述，笔者认为改革不动产交易的转移登记程序制度已经刻不容缓，有关改革应遵循这样的基本理念，即重要的交易必须依法进行，重要的法律行为必须由法律专业人士代理实施，当然法律规定由本人实施的除外。因此笔者初步建议：可以考虑立法规定不动产交易的各方当事人应当聘请律师代理实施包括交易涉及的登记等在内的重要法律行为，相应地可将目前办理产权转移登记时只需当事人提供的合同、授权委托书增加要求提供律师对该次交易的出具的法律意见。虽然，表面上看这样的改革会增加当事方的交易成本，但笔者认为，只有这样改革才能有效地减少重要、复杂财产交易活动的纠纷发生，维护社会的繁荣稳定，同时，增加的交易成本显然比处理纠纷需要社会承担的成本少得多。改革还有利于律师行业的壮大发展，使依法治国的理念进一步在财产交易活动中得以实现。香港特别行政区在不动产交易方面积累的成功经验确实值得我们内地借鉴。